Decreto Supremo N° 029-2019-VIVIENDA

Aprueba el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.

 

Atendiendo a la publicación del Decreto Supremo N° 029-2019-VIVIENDA mediante el cual se aprueba el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, desarrollamos el siguiente comentario.

Previamente, es importante hacer mención de los dispositivos legales que forman parte de la elaboración de la norma bajo comentario, siendo estos los siguientes:

 

  1. ANTECEDENTES:

 

  • Mediante Ley Nº 29090, se regularon las Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, cuyo Texto Único Ordenado fue aprobado por el Decreto Supremo N° 006-2017-VIVIENDA siendo su objeto establecer la regulación jurídica de los procedimientos administrativos para la independización de predios rústicos, subdivisión de lotes, obtención de las licencias de habilitación urbana y de edificación; fiscalización en la ejecución de los respectivos proyectos; la recepción de obras de habilitación urbana y la conformidad de obra y declaratoria de edificación, garantizando de esa manera la calidad de vida y la seguridad jurídica privada y pública; estableciendo el rol y responsabilidades de los diversos actores vinculados en los procedimientos administrativos.

 

  • En ese contexto, con fecha 15 de mayo de 2017 mediante el Decreto Supremo N° 011-2017-VIVIENDA, se aprobó el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, el mismo que de acuerdo a lo establecido por la Disposición Complementaria Derogatoria de la norma bajo comentario fue derogado.

 

  • Asimismo, en el marco de la modernización del Estado mediante Decreto Legislativo N° 1426 (publicado el 16.09.18 en el Diario “El Peruano”), se modificaron diversos artículos de la Ley, con la finalidad de simplificar los procedimientos administrativos para la obtención de licencias de habilitación urbana y edificaciones.

 

El Decreto Supremo N° 029-2019-VIVIENDA, tiene por objeto reglamentar los procedimientos administrativos dispuestos en la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones; así como, incorporar las modificaciones efectuadas por el por el Decreto Legislativo N° 1426 con la finalidad de que se desarrollen procedimientos administrativos agiles y dinámicos para que los administrados obtengan las autorizaciones municipales urbanísticas con celeridad.

En ese contexto, se indica que ninguna norma, directiva, formulario o requerimiento administrativo puede exigir mayores requisitos que los establecidos en la Ley y el Reglamento; de la misma manera se señala que los procedimientos administrativos establecidos en el Reglamento se encuentran sujetos al silencio administrativo positivo, con excepción del procedimiento administrativo de habilitación urbana de oficio.

 

2. GENERALIDADES.

 

 a. ¿Qué es una Licencia?

La Licencia es un acto administrativo emitido por la Municipalidad mediante el cual se autoriza la ejecución de una obra de habilitación urbana y/o de edificación prevista en la Ley.

 

b. ¿Cuáles son las características de la Licencia?

En la norma bajo comentario, se desarrollan las siguientes características de la Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación:

 

    • Tiene una vigencia de treinta y seis (36) meses, contados a partir de la fecha de su emisión y es notificada dentro de los tres (03) días hábiles de emitida; puede ser prorrogada y revalidada. La licencia es prorrogable por doce (12) meses calendario y por única vez. La prórroga se solicita dentro de los treinta (30) días calendario, anteriores a su vencimiento, indicando el número de la licencia y/o del expediente.
    • Para la obtención de la Licencia de Edificación, se deberá acreditar que el predio cuenta, por lo menos, con el correspondiente proyecto de habilitación urbana aprobado. Para la ejecución de la edificación, la habilitación urbana debe estar recepcionada, salvo los proyectos de habilitación urbana aprobados con construcción simultánea. Para obtener Licencias de Edificación, así como para la ejecución de sus obras en bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o ubicados en el entorno de dichos inmuebles, debidamente declarados, no es exigible previamente la habilitación urbana, siempre que la Municipalidad, bajo responsabilidad, corrobore que el predio cuenta con obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, así como de distribución de energía e iluminación pública.

En los casos que exista un contrato de superficie, que incluya a dos o más predios con diferentes propietarios, no corresponde su acumulación para la conformidad de obra y declaratoria de edificación, ni su inscripción en el Registro de Predios, por su naturaleza temporal.

 

    • Para dar inicio a la ejecución de la obra autorizada con las Licencias de Habilitación Urbana y/o de Edificación, a excepción de las obras preliminares, se debe presentar el Anexo H, de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica – RVAT.

 

c. Efectos de la Licencia

De otro lado se señalan cuáles serían los efectos de la Licencia:

    • El otorgamiento de la Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación determina la adquisición de los derechos de construcción en el predio, habilitando o edificando en los términos y condiciones otorgados en la misma.
    • La expedición de las citadas licencias no conlleva a pronunciamiento alguno acerca de la titularidad de los derechos reales, sobre el predio o predios, objeto de ella.
    • Las licencias producen todos sus efectos, aun cuando sean enajenados, pudiendo recaer en uno o más predios, siendo necesario en este último caso la acumulación registral de los lotes para la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación.
    • En el caso de proyectos a ser ejecutados por etapas, se puede presentar un proyecto integral, cuya Acta de Verificación y Dictamen con calificación Conforme tenga una vigencia de diez (10) años, dentro de los cuáles se puede solicitar para cada etapa las Licencias de Habilitación Urbana y de Edificación, la Recepción de Obras, así como la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación, teniendo cada uno de estos documentos una vigencia de treinta y seis (36) meses.

 

d. Aspectos Registrales:

    • La Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación, su prórroga y revalidación, son inscribibles en la partida registral del predio, el asiento registral se cancela por el vencimiento de las citadas licencias o por la inscripción de la Recepción de Obras o de la Declaratoria de Edificación, según corresponda.
    • Asimismo, es importante resaltar que, en la calificación registral para la inscripción de las Licencias, Resoluciones o cualquier acto administrativo que emitan las Municipalidades, el Registrador, solo verificará la competencia del funcionario que la emitió, la formalidad, el carácter inscribible y la adecuación con los antecedentes registrales; no puede evaluar los fundamentos de hecho o de derecho, ni el desarrollo del procedimiento administrativo en el cual se emitió.

 

Sobre la Aplicación de la Ley Nº 29566[1].

En los casos que la Municipalidad respectiva, no pueda realizar la verificación de la copia literal a través del portal institucional de la SUNARP, se procede de acuerdo con lo previsto en la Única Disposición Complementaria de la Ley Nº 29566, en los procedimientos administrativos de aprobación automática; y, en los procedimientos administrativos de evaluación previa:

“UNICA DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA DE LA LEY N° 29566:

Intercambio gratuito de información: Las entidades de la administración pública que de cualquier manera intervienen o participan en los tramites de constitución de empresas, otorgamiento de Licencias de funcionamiento, Licencias de habilitación urbana y de edificacó6n, y transferencia de propiedad, se encuentran obligadas a proporcionar e intercambiar entre estas información que obra en su poder a solo requerimiento de la entidad solicitante y en forma gratuita, mediante el acceso inmediato al respectivo portal web dentro de las 24 horas de recibida la solicitud, quedando prohibido el cobro de suma alguna por dicho concepto.”

 

3. COMENTARIO:

Habiendo desarrollado algunos aspectos generales de la norma, se advierten importantes  modificaciones incorporadas por la norma bajo comentario; identificando los siguientes aspectos relevantes:

EL SILENCIO ADMINISTRATIVO.

    • En los procedimientos que opera el silencio administrativo positivo (Licencias tipo B, C y D), la Municipalidad debe entregar al administrado, dentro de un plazo de tres (03) la documentación que corresponda, sellada y firmada, bajo responsabilidad.
    • Se aplicará el silencio administrativo positivo cuando haya transcurrido el plazo de diez (10) días hábiles desde que el administrado solicitó a la municipalidad respectiva la revalidación de la licencia de habilitación urbana y/o de edificación, y no se le haya notificado el pronunciamiento correspondiente.

 

REGULARIZACIÓN DE HABILITACIONES URBANAS.

    • Se ha eliminado el requisito que establecía que el inmueble materia de regularización debía estar consolidado al 90% del total de área útil del predio matriz.
    • De la misma manera, se ha eliminado el requisito que consistía en la presentación de una Declaración Jurada donde se indicaba si las obras de habilitación urbana se encontraban ejecutadas total o parcialmente.
    • De otro lado, se ha establecido que la Resolución de Regularización que apruebe la habilitación urbana, debe considerar también la aprobación de la recepción de obras.
    • El procedimiento de regularización será aprobado mediante dictamen del delegado del Colegio de Arquitectos del Perú de la Comisión Técnica para Habilitaciones Urbanas.
    • El procedimiento administrativo de regularización conjunta de habilitaciones urbanas y edificaciones está sujeto a la evaluación y dictamen por parte del delegado del Colegio de Arquitectos del Perú de la Comisión Técnica para Habilitaciones Urbanas y de los delegados de la especialidad de Arquitectura de la Comisión Técnica para Edificaciones.
    • En caso se emita el dictamen No Conforme en la especialidad de Arquitectura de la Comisión Técnica para Edificaciones, la Municipalidad emite solo la Resolución de Regularización de Habilitación Urbana.
    • Las edificaciones ejecutadas, desde el 1 de enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018, sin la correspondiente licencia, son regularizadas por las municipalidades, siempre que cumplan con la normatividad vigente a la fecha de su construcción o, en caso de que sea más favorable, con la normativa vigente.

A diferencia del procedimiento que establecía la norma derogada, el presente Decreto Supremo otorga un plazo mayor al administrado para la subsanación de las observaciones, sin opción a prórroga, durante el cual se suspende el plazo del procedimiento administrativo.

    • Las habilitaciones urbanas y las edificaciones ejecutadas sin licencia hasta el 17 de setiembre de 2018 pueden ser regularizadas de forma conjunta por las municipalidades, en cuyo caso la resolución de regularización aprueba la habilitación urbana y la recepción de obras, así como la edificación y la conformidad de obra y declaratoria de edificación, en conjunto.

El procedimiento administrativo de regularización conjunto es idéntico al procedimiento de regularización de habilitación urbana y al procedimiento de regularización de edificación, salvo las excepciones señaladas en el Reglamento.

 

LA HABILITACION URBANA DE OFICIO.

    • Se establece que, se podrá iniciar el procedimiento de habilitación urbana de oficio, inclusive cuando el predio matriz se superponga con áreas de predios de terceros.
    • Conforme a la norma anterior, no procederá el procedimiento de habilitación urbana de oficio cuando el predio matriz cuente con una consolidación menor al 90%. Se precisa que, se podrá aprobar la habilitación urbana de oficio del área urbana consolidada, siempre que se independice de la partida matriz y el área desmembrada sin consolidación, no sea menor a una hectárea.
    • En los casos de habilitaciones urbanas de oficio, el órgano responsable realizará, de corresponder, la rectificación y/o determinación de áreas, linderos y/o medidas perimétricas, así como la rectificación de áreas por error de cálculo inscritas cuando discrepan con las áreas resultantes del levantamiento topográfico.

 

OPINION VINCULANTE DEL MINISTERIO DE VIVIENIDA.

El Ministerio de Vivienda asume nuevas funciones dentro de los procesos de habilitación urbana y las licencias de edificación[2].

El MVCS podrá fiscalizar los procesos de otorgamiento de licencias, anteriormente la única institución que podía fiscalizar estos temas era la Municipalidad. Ahora se está estableciendo que el MVCS también puede fiscalizar.

De otro lado, el MVCS también podrá interponer denuncia ante Indecopi si es que detecta o considera que alguna Municipalidad ha impuesto una barrera burocrática ilegal al procedimiento.

En caso exista alguna duda sobre la aplicación de la norma, la municipalidad podrá consultar al Ministerio.

El MVCS emitirá opinión vinculante acerca de las normas técnicas y legales que regulan las materias de habilitaciones urbanas y de edificaciones, las cuales son de obligatorio cumplimiento por parte de los administrados y de las entidades de la administración pública y constituyen fuente del procedimiento administrativo.

La opinión vinculante señalada en el párrafo precedente será emitida en las siguientes situaciones:

    • Cuando sea necesario cualquier aclaratoria o interpretación de normas técnicas y/o legales en relación a las habilitaciones urbanas y edificaciones.
    • Cuando se advierta que los actores de cualquier proceso de habilitaciones urbanas y edificaciones han empleado criterios diferentes o de forma equívoca las normas en relación a la materia. Asimismo, debe existir la necesidad de modificar la opinión vinculante.
    • También emite una opinión vinculante en relación a proyectos normativos de entidades de la administración pública. El objetivo es, evitar la distorsión en las normas técnicas y/o legales.

Las entidades de la administración pública, así como las personas naturales o jurídicas, pueden formular la solicitud de opinión vinculante.

 

 

LICENCIAS DE EDIFICACIÓN PARA INMUEBLES INTEGRANTES DEL PATRIMONIO CULTURAL DE LA NACIÓN:

 

Se establece que para estos casos no es exigible previamente la habilitación urbana, siempre que la Municipalidad, bajo responsabilidad, corrobore que el predio cuenta con obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, así como de distribución de energía e iluminación pública.

Esta nos parece una buena modificación, teniendo en cuenta la cantidad de inmuebles que existen en Lima, no se puede pedir la habilitación porque esto está registrado desde la época de la colonia.

 

IMPOSIBILIDAD DE SUBDIVIDIR INMUEBLES INTEGRANTES DEL PATRIMONIO CULTURAL DE LA NACIÓN.

Los lotes que conformen bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación no pueden ser materia de subdivisión.

 

LICENCIAS DE EDIFICACIÓN PARA PROYECTOS EN DOS O MÁS PREDIOS.

En los casos que exista un derecho de superficie sobre dos o más predios con diferentes propietarios, no corresponde su acumulación para la conformidad de obra y declaratoria de edificación, ni su inscripción en el Registro de Predios, por su naturaleza temporal.

 

INSCRIPCIONES REGISTRALES

Las licencias de habilitación urbana y/o edificación son inscribibles en la partida registral del predio. Ahora, esta partida solo debe cumplir con los requisitos formales para ser inscrita. Los registradores de Sunarp ya no podrán hacer análisis de fondo sobre la misma.

“Un registrador ya no puede entrar a una calificación de fondo. Antes hacías el trámite y el registrador lo observaba. Esto es muy bueno porque evita que en Registros Públicos se entrampe el procedimiento”, señala la experta en derecho inmobiliario.

 

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE ACTOS ADMINISTRATIVOS.

Se precisa que, para la inscripción de las Licencias, Resoluciones o cualquier acto administrativo que emitan las Municipalidades, el Registrador solo verificará aspectos formales, no podrá evaluar los fundamentos de hecho o de derecho, ni el desarrollo del procedimiento administrativo mediante el cual se emitió.

 

LÍMITE DE REVISIONES DEL PROYECTO.

Para proyectos de habilitación urbana sólo procederán dos (2) revisiones por parte de la Comisión. Para proyectos de edificación sólo procederán seis (6) revisiones por parte de la Comisión. De no subsanar las observaciones en las revisiones señaladas, la Municipalidad declarará la improcedencia del procedimiento administrativo.

 

SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO.

El plazo del procedimiento administrativo se suspende con la interposición de los recursos administrativos y se reanuda al día siguiente de la notificación del Acta de Verificación y Dictamen que los resuelve.

 

ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL – EIA.

Se señala que la certificación ambienta no es exigible para la solicitud de Licencia de Edificación ni para su ejecución, en los casos de edificaciones de vivienda, comercio y oficinas públicas y privadas que se desarrollen en áreas urbanas.

Es importante, porque nos aclara que el EIA será requerido en la etapa de funcionamiento y no para la etapa de edificación ni construcción”.

 

RESPONSABILIDAD PENAL A FUNCIONARIOS MUNICIPALES

El funcionario que emite licencias resoluciones o cualquier acto administrativo, así como el servidor municipal, son sujetos de responsabilidad penal por el otorgamiento ilegal de derechos.

Con la esperanza de que esta acotación, logre el desarrollo transparente de los procesos de parte de los funcionarios públicos, al ver la responsabilidad a la que se enfrentan.

 

4. OTROS ASPECTOS RELACIONADOS A LAS LICENCIAS DE HABILITACIÓN:

 

4.1. Es importante tener en cuenta que, con fecha 9 de noviembre de 2019, se publicó la “Fe de Erratas” del Decreto Supremo comentado, mediante el cual únicamente se ha dispuesto la corrección de aspectos de forma de algunos artículos del Decreto Supremo, que no modifica el contenido esencial de los temas desarrollados en la norma.

 

4.2. De otro lado, el Decreto de Urgencia N° 018-2019-VIVIENDA[3] mediante el cual se establecen medidas extraordinarias para la promoción e implementación de los proyectos priorizados en el plan nacional de infraestructura para la competitividad, señala lo siguiente:

Exceptuase de las licencias de habilitación urbana o de edificación a las que hace referencia la Ley N° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, para la ejecución de los proyectos priorizados en el PNIC y los proyectos complementarios a los que se refiere el artículo 8 del decreto de urgencia señalado; cuando corresponda.

Cuando los proyectos se encuentren vinculados a bienes inmuebles integrantes del patrimonio cultural de la Nación, corresponde que el Ministerio de Cultura emita la autorización sectorial correspondiente.

 

Finalmente, a modo de conclusión, se puede señalar lo siguiente:

  • Se ha verificado que la norma bajo comentario brinda los medios para agilizar los procedimientos administrativos dispuestos en la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, lo cual traería como resultado un servicio más eficiente a favor de los administrados.
  • El Reglamento Nacional de Edificaciones es el único en establecer los criterios y requisitos con respecto a la calidad para el diseño, la producción y conservación de edificaciones y habilitaciones urbanas.

 

Eduardo Gálvez Monteagudo, Socio Fundador que lidera el Estudio Gálvez Monteagudo Abogados cuenta con más de 45 años de sólida experiencia en el ámbito de servicios legales en el Perú y a nivel internacional. Su experiencia legal con visión empresarial lo respalda, contando con la confianza y seguridad de sus clientes.

El principal compromiso de la firma de abogados es brindar asesoría legal integral, eficiente, e inmediata; en sintonía con los retos y desafíos actuales; y sus filas están conformadas por profesionales especializados en todas las ramas del Derecho, cuya misión es simplificar la vida de sus clientes y orientarlos en sus retos.

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[1] Se modifica diversas disposiciones con rango de ley a fin de mejorar el dima de inversión y facilitar el cumplimiento de obligaciones tributarias.

[2] Artículos 86,87 y 88 del decreto supremo.

[3] Publicado el 24 de Junio de 2019..